전세사기피해자 지원 특별법 주요 내용 및 관련 판례

안녕하세요. 법무법인 법승 대표 변호사 이승우 입니다. 

도산 사건과 간접적으로 관련이 있는 많은 강제집행 및 강제경매 등 사건과 관련해서 최근 전세사기와 관련된 피해를 입은 채무자 분들이나 또는 전세사기피해자법과 관련된 절차적인 문제로 인하여 고민을 하게 되는 채무자 분들을 보게 됩니다.

이와 관련하여 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 주요 조항들과 관련된 판례의 내용을 정리해 보았습니다.

기본적인 내용을 잘 확인하시고, 이 내용들이 도움이 되면 좋겠습니다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 ‘전세사기피해자법’)은 전세사기 피해자의 주거안정과 피해 회복을 돕기 위해 경·공매 절차 및 조세 관련 특례를 규정하는 것을 핵심으로 합니다.

주요 지원 내용으로는 피해 주택의 경매·공매 유예 및 정지 신청권, 우선매수권 부여 등이 있으며, 관련 판례들은 이러한 지원 요건의 해석과 적용 범위를 구체화하고 있습니다.

관련 법규범

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」

목적 (제1조): 전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경·공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여하여 피해자를 지원하고 주거안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다

전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법의 전세사기피해자 요건 (제3조): 
아래의 요건을 모두 갖추고, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 의미합니다

주택 인도, 전입신고, 확정일자를 갖출 것 (대항력·우선변제권 확보)
임차보증금이 5억 원 이하일 것 (위원회 결정으로 최대 7억 원까지 상향 가능)
임대인의 파산, 회생, 주택의 경·공매 등으로 다수 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생(예상)될 것
임대인의 기망 의도(수사 개시, 무자력자의 주택 양수 등)가 의심될 상당한 이유가 있을 것

위와 같은 요건을 충족하여 전세사기 피해자로 결정된 임차인은

경·공매 유예 및 정지 (제17조): 전세사기피해자는 피해 주택에 대한 경매 절차가 진행 중인 경우, 법원에 그 절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있습니다.

유예 기간은 원칙적으로 1년 이내이지만, 사유가 해소되지 않으면 연장할 수 있습니다.

우선매수권 (제20조): 전세사기피해자는 피해 주택이 경매될 경우, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리를 가집니다.

공공주택사업자의 우선매수 (제25조): 전세사기피해자는 공공주택사업자에게 피해 주택의 매입을 요청할 수 있으며, 이 경우 피해자의 우선매수권은 공공주택사업자에게 양도된 것으로 간주됩니다

기타 지원

등기신청수수료 면제: 전세사기피해자는 피해 주택에 대한 가압류, 경매개시결정, 소유권이전등기, 임차권등기 신청 시 수수료를 면제받습니다 등기사항증명서등수수료규칙.

판례 법리

가. 경매 절차 유예·정지 관련

법원은 전세사기피해자법이 경매 유예 신청 횟수를 제한하는 규정을 두고 있지 않다고 보았습니다.

따라서 전세사기피해자가 경매 유예를 2회 신청했더라도, 이는 법률에 위배되지 않으며 채권자의 권리를 부당하게 침해한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

경매 유예 결정은 피해자의 신청만으로 자동으로 이루어지는 것이 아니라, 법원이 요건을 심리하여 결정하는 절차이기 때문입니다 인천지방법원 2025. 3. 26. 선고 2024가단323862 판결.

나. 대항력 및 우선변제권의 중요성

전세사기피해자로 결정되더라도, 주택임대차보호법상의 대항력을 상실하면 경매 절차에서 매수인(새로운 집주인)에게 임차권을 주장하거나 보증금 반환을 요구할 수 없습니다.

판례는 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 이전하여 대항력을 상실한 경우, 비록 전세사기 피해를 주장하더라도 임대인의 지위를 승계한 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없다고 명확히 하였습니다.

이는 전세사기피해자법이 대항력을 상실한 임차인의 권리를 되살려주는 규정이 아니기 때문입니다 수원고등법원 2025. 7. 3. 선고 2024나30792 판결, 광주지방법원 2017. 5. 11. 선고 2016가단523700 판결.

다. 임대인 지위 승계와 임차인의 이의제기권

대항력 있는 임차인은 임차주택의 소유권이 이전되더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

그러나 임차인이 새로운 소유자(양수인)가 무자력 상태라는 점 등을 이유로 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우, 그 사실을 안 때로부터 ‘상당한 기간’ 내에 이의를 제기함으로써 기존 임대인(양도인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

판례는 임대인 변경 사실을 알고 약 3개월 20일 후에 소송을 제기한 사안에서 이를 상당한 기간 내의 이의제기로 인정하였습니다 서울중앙지방법원 2025. 6. 20. 선고 2024나49553 판결.

라. 전세사기 여부 판단

전세사기가 성립하려면 임대인의 ‘기망행위’와 ‘편취 고의’가 인정되어야 합니다.

단순히 계약 당시 다른 채무가 존재했다는 사실을 고지하지 않았다는 사정만으로는 기망으로 단정하기 어렵습니다.

판례는 임대인이 다른 채무가 있었으나 임차인이 등기부등본을 통해 선순위 권리관계를 확인할 수 있었고, 이후 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 우선변제권 행사를 통해 회수했다면, 임대인에게 편취의 고의가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 무죄를 선고한 사례가 있습니다.
대전지방법원 천안지원 2024. 11. 5. 선고 2024고단831 판결.

반면, 실제 거주 의사 없이 대출 목적으로만 허위 임대차계약을 체결한 경우는 사기죄에 해당하며, 이러한 계약은 통정허위표시로 무효이므로 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 없다고 보았습니다 수원지방법원 안산지원 2021. 12. 9. 선고 2021가합272 판결, 수원지방법원 2021. 1. 27. 선고 2020고단6400 판결. (전세사기 피해자로 보호를 받기는 커녕 공범으로 처벌될 수 있다는 점에서 주의를 요합니다)

검토 및 적용

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 피해자에게 경매 유예, 우선매수권 등 강력한 절차적 권리를 부여하여 주거안정을 꾀하고 있습니다. 그러나 이 법은 모든 문제를 해결해 주는 만능열쇠가 아니며, 그 적용에는 일정한 한계가 존재합니다.

판례에서 확인되듯이, 특별법의 지원을 받기 위해서는 먼저 국토교통부로부터 ‘전세사기피해자’로 인정을 받아야 합니다

서울중앙지방법원 2025. 6. 20. 선고 2024나49553 판결, 수원지방법원 성남지원 2025. 7. 24. 선고 2025가단7204 판결, 의정부지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024나201407 판결. 또한, 피해자로 인정되더라도 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이라는 기본적인 권리를 유지하는 것이 매우 중요합니다.

대항력을 상실하면 특별법에 따른 지원을 받더라도 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다 수원고등법원 2025. 7. 3. 선고 2024나30792 판결.

특히, 경매 절차에서 전세사기피해자의 경매 유예 신청권은 횟수 제한 없이 인정될 수 있어 피해자에게 시간을 벌어주는 중요한 수단이 됩니다 인천지방법원 2025. 3. 26. 선고 2024가단323862 판결.

하지만 신탁사기와 같이 복잡한 권리관계가 얽힌 경우, 피해자로 결정되더라도 부동산을 계속 점유할 수 있는 직접적인 권리가 특별법만으로 보장되지는 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다 수원지방법원 성남지원 2025. 7. 24. 선고 2025가단7204 판결.

결론적으로, 전세사기피해자법은 피해자 구제를 위한 중요한 법적 장치이지만, 임차인 스스로가 대항력 유지 등 자신의 법적 권리를 지키는 것이 무엇보다 중요하며, 구체적인 사안에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.