농지취득자격증명 부정발급, 수사에서 확인하는 것들

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농지취득자격증명 발급과 관련된 농지법 위반 수사는 무엇을 확인하는 것일까?

농지법 제57조(벌칙) ➊농지법 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 ➋‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받은 자는 ➌5년 이하의 징역 또는 ➍해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액(土地價額)[이하 “토지가액”이라 한다]에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. 

위 조항으로 수사를 받게 되는 분들이 많습니다. 앞으로 전수 조사가 이루어지면, 그러한 사안은 더욱 늘어날 것으로 보입니다.  

Q1. 농지는 돈을 주고 매수하기만 하면 소유할 수 있는 것인가?

그렇지 않습니다. 농지는 일반적인 토지와 달리 농지법상 소유에 제한이 있습니다. 따라서 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급했다고 하더라도 그것만으로 당연히 농지의 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다.

농지를 취득하려는 사람은 먼저 관할 행정청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 즉 농지를 취득하는 과정에는 다음과 같은 하나의 관문이 존재합니다.

농지를 사고 싶다
→ 내가 이 농지를 소유할 수 있는 사람인지 행정청의 확인을 받는다
→ 농지취득자격증명을 발급받는다
→ 이를 이용하여 소유권이전등기를 한다.

농지취득자격증명은 바로 이 가운데 ‘농지를 소유할 자격이 있는지 확인하는 절차’라고 이해하면 됩니다. 

Q2. 농지취득자격증명은 어디에 신청하여 발급받는가?

농지 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장 또는 면장에게 신청합니다. 중요한 것은 신청인의 주소지가 아니라 ‘농지’가 있는 곳을 기준으로 관할 행정청이 결정된다는 점입니다.

왜 그럴까요?

농지의 현황과 이용 상태, 주변 농업환경 등을 가장 잘 확인할 수 있는 곳이 농지 소재지의 행정청이기 때문입니다.

Q3. 그런데 농지취득자격증명 신청을 통하여 무엇을 확인하려는 것인가?

핵심 질문은 사실 하나입니다. “이 사람이 실제로 이 농지를 농업경영에 이용할 사람인가?” 그 말이 현실적으로 가능한 것인지 판단하기 위한 구체적인 자료를 요구합니다. 그래서 법에서는 신청 과정에서 확인할 사항들을 명시하고 있습니다.

Q4. 첫 번째로 왜 ‘취득하려는 농지의 면적’을 확인하는가?

먼저 확인하는 것은 어느 농지를 얼마나 취득하려는가입니다. 농지의 면적은 영농계획의 현실성을 판단하는 가장 기본적인 자료입니다. 예를 들어, 100㎡의 농지를 취득하는 사람과 10,000㎡의 농지를 취득하는 사람은 필요한 노동력과 농기계, 영농계획이 같을 수 없습니다.

따라서 행정청은 먼저 “어디에 있는 농지를 얼마나 취득하는가?”를 확인합니다. 특히 농지를 공유지분으로 취득하는 경우에는 단순히 지분 비율만 확인하는 것이 아니라, 

각 사람이 얼마의 지분을 취득하는지

실제 농지 가운데 어느 부분을 이용할 것인지

등도 함께 확인하게 됩니다. 

결국 첫 번째 질문은 “당신이 취득하려는 농지가 구체적으로 무엇인가?” 라는 질문입니다.

따라서 ‘농지 취득을 하려는 사람의 명의’를 달리 기재하거나, 그 매매를 통하여 실제 소유하게 되는 관계를 차명을 이용하여 분산하거나 또는 통합하여 숨기는 행위를 한다면, 이 행위는 ‘거짓이나 부정한 방법’에 해당하여 농지법 위반을 구성할 수 있습니다. 

이 점은 농지법위반 사건에서도 중요합니다.

실제로 농지를 취득하려는 사람과 농지취득자격증명을 신청하는 명의인을 다르게 하거나, 여러 사람의 명의를 이용하여 실제 한 사람이 취득하는 농지를 여러 사람이 나누어 취득하는 것처럼 가장하거나, 반대로 여러 사람의 실제 취득관계를 특정인의 명의로 통합하여 감추는 경우, 이러한 행위가 있었다는 사실만으로 곧바로 농지법위반이 성립한다고 단정할 수는 없습니다.

그러나 ➊실제 취득주체나 실질적인 지분관계를 사실대로 밝혔다면, ➋농지소유 제한이나 농지취득자격 심사를 통과하기 어려운 상황에서, ➌그 제한을 피하기 위하여 차명·명의분산·명의집중 등의 방법으로 실제 취득관계를 숨기고 ➍농지취득자격증명을 발급받았다면, 이는 농지법이 말하는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’​에 해당할 수 있습니다.

Q5. 두 번째로 왜 노동력과 농업기계·장비·시설의 확보 방안을 묻는가?

농업경영을 하려면 실제로 농사를 지을 수 있는 수단이 있어야 하기 때문입니다.

예를 들어 상당한 면적의 농지를 취득하겠다고 하면서

누가 농사를 지을 것인지,

어떤 농기계를 사용할 것인지,

농기계가 없다면 임차할 것인지,

필요한 시설을 어떻게 확보할 것인지

아무런 계획도 없다면 농업경영계획의 현실성을 의심할 수 있습니다.

따라서 행정청은 두 번째로 묻습니다.

“그 농지에서 실제로 농사를 지을 능력과 수단이 있습니까?”

여기에서 중요한 것은 단순한 의사의 표현이 아니라 농업경영의 실행 가능성입니다.

즉,

농지를 취득하겠다
→ 농사를 짓겠다고 한다
→ 그렇다면 누가, 무엇을 가지고 농사를 지을 것인가

라는 순서로 확인하는 것입니다.

Q6. 이미 농지를 가지고 있는 사람에게는 왜 기존 농지의 이용 실태를 확인하는가?

이미 농지를 소유하고 있는 사람이 또 다른 농지를 취득하려 한다면 행정청 입장에서는 자연스럽게 이런 의문이 생깁니다.

“현재 가지고 있는 농지는 제대로 농업경영에 이용하고 있는가?”

기존 농지도 제대로 이용하지 않으면서 새로운 농지를 추가로 취득하려 한다면 새로운 농지의 취득 목적 역시 확인할 필요가 있기 때문입니다.

그래서 농지를 이미 소유하고 있는 사람에게는 기존 소유 농지의 이용 실태도 확인합니다.

이 질문의 의미는 결국,

“지금까지 가지고 있던 농지를 어떻게 사용해 왔는가?”

입니다.

과거의 농지 이용상태를 통해 앞으로 새로 취득하려는 농지의 농업경영계획이 진실하고 현실적인지를 판단하는 것입니다.

Q7. 왜 신청인의 직업까지 확인하는가?

여기에서부터 행정청의 질문은 농지가 아니라 사람을 향합니다.

신청인이 실제로 농업경영을 할 수 있는 사람인지 판단하기 위해서는 그 사람의 현실적인 생활조건을 살펴볼 필요가 있기 때문입니다.

예를 들어 신청인이 서울에서 매일 출퇴근하는 상근 직장인인데 상당히 먼 지역의 대규모 농지를 취득하면서 매일 직접 농사를 짓겠다고 한다면 행정청으로서는 그 계획의 현실성을 확인할 필요가 있습니다.

물론 직업이 있다는 이유만으로 농지를 취득할 수 없는 것은 아닙니다.

직업은 그 자체로 결격사유라기보다,

신청인이 제시한 농업경영계획이 실제 생활조건과 부합하는지를 판단하는 하나의 자료

라고 이해하는 것이 적절합니다.

Q8. 영농경력은 왜 확인하는가?

영농경력 역시 농업경영계획의 현실성을 판단하기 위한 자료입니다.

예를 들어 처음 농사를 시작하는 사람이라 하더라도 농지를 취득할 수 있습니다.

따라서 영농경력이 없다는 사실만으로 농지취득이 불가능한 것은 아닙니다.

다만 상당한 규모의 농지에 전문적인 작물을 재배하겠다는 사람이

농업경험도 없고,

관련 교육을 받은 사실도 없으며,

농기계나 시설 확보 계획도 없고,

구체적인 영농계획도 없다면

행정청으로서는 그 농업경영계획이 실제 계획인지 확인할 필요가 있습니다.

즉 영농경력에 대한 질문은

“당신이 제시한 농업경영계획은 현실적으로 실행 가능한 계획입니까?”

를 판단하기 위한 것입니다.

Q9. ‘영농거리’는 왜 중요한가?

영농거리란 쉽게 말하면 신청인의 생활근거지와 농지 사이의 거리라고 볼 수 있습니다.

농업경영을 한다고 하면서 실제로 접근하기 매우 어려운 지역의 농지를 취득한다면 행정청에서는 자연스럽게 그 이유를 확인하게 됩니다.

다만 역시 중요한 것은,

멀리 살면 농지를 취득할 수 없다

는 의미가 아니라는 점입니다.

오늘날에는 교통수단, 농기계, 영농 형태, 작물의 종류 등에 따라 상당한 거리에서도 농업경영이 가능할 수 있습니다.

따라서 영농거리 역시 독립적인 결격사유가 아니라,

“이 사람이 실제로 이 농지를 관리하고 경작한다는 계획이 현실적인가?”

를 판단하는 하나의 요소입니다.

Q10. 결국 이 네 가지 질문은 서로 어떤 관계가 있는가?

하나의 논리로 연결하면 됩니다. 행정청은 먼저 묻습니다. ① 어떤 농지를 얼마나 살 것인가?

그다음 묻습니다. ② 그 정도 농지를 실제로 경작할 노동력·농기계·시설이 있는가?

이미 농지를 가지고 있다면 묻습니다. ③ 지금 가지고 있는 농지는 제대로 이용하고 있는가?

마지막으로 사람의 현실을 살펴봅니다. ④ 신청인의 직업·영농경력·거주지와 농지의 거리 등을 볼 때 이 계획이 현실적인가?

결국 네 가지 질문은 모두 하나의 질문을 향합니다. “당신이 주장하는 농업경영 목적은 진짜이고, 실제로 실행 가능한 것인가?”

Q11. 농지취득자격증명은 매매계약 전에 받아야 하는가?

농지취득 과정에서는 매매계약과 농지취득자격증명, 소유권이전등기를 구별해서 이해할 필요가 있습니다. 농지취득자격증명의 중요한 기능은 소유권이전등기 단계에서 나타납니다.

농지취득자격증명을 받아 농지를 취득하는 사람은 해당 농지의 소유권에 관한 등기를 신청할 때 농지취득자격증명을 첨부해야 합니다.

즉, 매매계약 체결
→ 농지취득자격증명 발급
→ 농지 소유권이전등기

라는 구조를 생각하면 이해하기 쉽습니다. 농지취득자격증명이 없으면 원칙적으로 농지에 관한 소유권이전등기 절차를 완성할 수 없습니다.

Q12. 그렇다면 농지취득자격증명의 가장 중요한 법적 기능은 무엇인가?

농지를 단순한 투자대상으로 취득하려는 사람과 실제 농업경영 등을 위하여 적법하게 농지를 취득하려는 사람을 구별하기 위한 사전적 행정심사 장치라는 데 의미가 있습니다.

따라서 농지취득자격증명 제도를 이해할 때는 단순히 “농지를 살 때 제출하는 서류”

라고 생각하면 부족합니다. 보다 정확하게는, 농지법이 정한 농지소유 제한을 실제 부동산 취득 단계에서 작동시키는 행정적 관문이라고 이해해야 합니다.

Q13. 그렇다면 허위 농지취득자격증명 사건에서는 무엇이 핵심 쟁점이 되는가?

이제 형사사건의 구조도 자연스럽게 이해할 수 있습니다.

행정청이 위와 같은 사항을 확인하는 이유가 실제 농업경영 가능성을 심사하기 위한 것이라면, 신청인이 자신의 실제 상황과 다른 내용을 제시하는 순간 문제가 발생합니다.

예를 들어 실제로는 전매차익을 얻기 위한 투자 목적인데,

직접 농업경영을 할 것처럼 기재하거나,

확보하지 않은 노동력·농기계를 확보한 것처럼 기재하거나,

실제 생활조건으로는 실행할 생각이 없는 영농계획을 제출하는 경우

그 허위 내용 때문에 행정청의 농지소유 자격심사가 왜곡될 수 있습니다. 그래서 농지취득자격증명 부정발급 사건에서 중요한 질문은 단순히 “신청서에 틀린 내용이 있었는가?” 가 아닙니다.

보다 정확한 질문은 다음과 같습니다. “그 사실이 행정청이 농지취득자격을 판단하는 데 중요한 사항이었는가?” 그리고, “신청인은 자신의 실제 농지취득 목적과 상황이 신청내용과 다르다는 사실을 알고 있었는가?”

이 두 질문이 형사책임 판단의 중심으로 들어오게 됩니다.

한 문장으로 정리하면

농지취득자격증명 제도는 행정청이 “어느 농지를 취득하는가 → 실제로 농업경영할 수단이 있는가 → 기존 농지는 제대로 이용하고 있는가 → 신청인의 직업·경력·거리 등을 고려할 때 그 계획이 현실적인가”를 차례로 확인하여, 농지법상 허용되는 농지소유인지 판단한 다음 소유권이전등기의 관문을 통과시키는 제도라고 이해하면 됩니다.

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