화해권고결정 | 매도청구 소송당한 토지소유자, 당초 제시액보다 수억 원 증액된 금원을 지급받은 사례

의뢰인은 부산 토지와 지상 4층 건물의 소유자로, 해당 부동산이 아파트 건설사업 부지에 포함되면서 사업주체로부터 주택법상 매도청구 소송을 당하게 되었습니다.

사업주체는 공동주택 건설을 위한 주택건설사업계획승인을 받고 전체 사업부지의 약 95%에 해당하는 사용권원을 확보하였다며, 의뢰인에게 부동산의 소유권을 이전하고 건물을 인도할 것을 요구하였습니다.

 

그러면서 자체 감정평가를 통해 산정한 10억여 원을 매매대금으로 제시하였고, 의뢰인의 부동산에 대한 처분금지가처분 결정까지 받아 부동산의 처분을 제한하였습니다. 그러나 의뢰인은 사업주체가 충분한 사전 협의를 진행하지 않은 상태에서 매도청구 소송을 제기하였고, 제시된 매매대금 역시 부동산의 실제 가치를 제대로 반영하지 못한다고 판단하였습니다.

 

특히 사업주체가 소송 진행 중 조정절차를 신청하는 방식으로 법에서 정한 사전 협의 요건을 충족하려 하면서, 의뢰인은 자신의 의사와 관계없이 부동산을 낮은 가격에 매도해야 할 수 있다는 우려를 갖게 되었습니다.

이에 의뢰인은 매도청구권 행사의 적법성을 다투고 정당한 부동산 가치를 인정받기 위해 법무법인 법승 부산민사전문변호사의 법적 조력을 요청하였습니다.

 

주택법 제22조(매도청구 등)
① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(시가)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

법무법인 법승 부산민사전문변호사는 이 사건이 단순히 부동산 매매대금에 관한 분쟁이 아니라, 주택법상 매도청구권 행사의 적법성과 부동산의 객관적인 가치, 기존 임대차관계에 따른 권리관계까지 함께 검토해야 하는 사안이라고 판단하였습니다.

 

우선 사업주체가 매도청구권을 행사하기 전 법에서 정한 사전 협의 절차를 제대로 거쳤는지 검토하였습니다. 주택법상 매도청구는 사업주체가 일정 비율 이상의 사업부지 사용권원을 확보하였다는 사정만으로 곧바로 인정되는 것이 아니라, 토지소유자와의 사전 협의 등 법정 요건을 충족해야 합니다.

 

상대방이 의뢰인과 실질적인 매매 협의를 충분히 진행하지 않은 채 소송을 제기하였다는 점에 주목하였습니다. 특히 소송 제기 이후 법원에 조정을 신청한 사정만으로 매도청구권 행사에 필요한 사전 협의 요건이 충족되었다고 볼 수 있는지 문제를 제기하였습니다.

 

이와 함께 상대방이 받은 부동산처분금지가처분 결정에 대해서도 별도의 가처분이의 절차를 진행하였으며, 관련 법률 조항에 대한 위헌법률심판제청신청도 제출하였습니다. 이를 통해 매도청구 소송에서 의뢰인이 주장할 수 있는 절차적 권리와 법률상 쟁점을 적극적으로 제시하고, 사업주체의 청구를 그대로 수용할 수 없다는 입장을 분명히 하였습니다.

 

매매대금에 관해서는 원고가 자체적으로 제시한 감정평가액의 적정성을 다투었습니다. 법원 감정 결과를 토대로 사업주체 및 시행사 측과 매매조건에 관한 협의를 이어갔습니다. 특히 이 사건 부동산은 단순한 나대지가 아니라 상가와 주거시설이 함께 있는 4층 건물로, 기존 임차인들의 보증금과 부동산 인도에 따른 비용 문제까지 함께 정리해야 하는 상황이었습니다. 이에 건물 내 주거시설의 전세임대보증금과 상가 임차보증금, 영업 및 이전과 관련된 사정 등을 검토하여 매매대금뿐만 아니라 부동산 인도 이후 발생할 수 있는 분쟁까지 고려한 합의조건을 마련하였습니다.

 

그 과정에서 상가 임차보증금 반환 책임을 상대방 측이 부담하도록 협의하였으며, 최종적으로 의뢰인이 사업주체가 최초 소장에서 지급하겠다는 금액보다 수억 원을 더 지급받는 조건으로 부동산을 인도하는 내용의 합의가 성립되었습니다. 이후 합의 내용을 법원의 화해권고결정에 반영하여 당사자 사이의 권리관계와 이행조건이 명확하게 정리될 수 있도록 조력하였습니다.

법원은 당사자 사이에 성립된 합의 내용을 바탕으로, 의뢰인이 원고 및 시행사 측이 최초 제시한 금액보다 수억 원을 더 지급받음과 동시에 부동산을 인도하는 내용의 화해권고결정을 하였습니다. 또한 건물 상가 임차보증금 수천만 원은 상대방 측에서 처리하도록 하였으며, 소송비용 및 조정비용은 각자 부담하도록 정하였습니다.

 

 

해당 화해권고결정은 당사자 쌍방의 이의 없이 확정되어 재판상 화해와 동일한 효력을 갖게 되었고, 이에 따라 매도청구 소송도 종결되었습니다.

주택법상 매도청구는 아파트 등 주택건설사업의 원활한 진행을 위해 일정한 요건 아래 사업주체가 토지소유자에게 매도를 청구할 수 있도록 한 제도입니다.

 

그러나 사업부지에 포함되었다는 이유만으로 토지소유자가 사업주체의 요구를 무조건 수용해야 하는 것은 아닙니다. 매도청구권 행사를 위한 법정 요건이 충족되었는지, 사전 협의 절차가 적법하게 진행되었는지, 제시된 매매대금이 객관적인 시가를 반영하고 있는지 등을 검토할 필요가 있습니다.

 

이 사건에서 법무법인 법승 부산민사전문변호사는 사업주체가 매도청구권을 행사하는 과정에서 사전 협의 요건을 충족하였는지 다투고, 부동산처분금지가처분에 대한 이의와 위헌법률심판제청신청 등 관련 절차를 진행하였습니다.

또한 원고가 자체 감정평가를 통해 제시한 매매대금을 그대로 받아들이지 않고 법원 감정을 신청하여 부동산의 객관적인 시가를 확인하였으며, 이를 근거로 사업주체와 매매조건을 협의하였습니다.

 

그 결과 원고가 최초 제시한 금액보다 수억 원 증액된 매매대금을 인정받았으며, 기존 임차인의 보증금 처리 책임까지 합의조건에 반영할 수 있었습니다.

 

특히 단순히 매매대금을 높이는 데 그치지 않고, 부동산 인도와 임차보증금 처리 등 향후 분쟁이 발생할 수 있는 사항을 화해권고결정에 명시하여 당사자 사이의 권리관계를 정리하였다는 점에서도 의미가 있습니다.

 

이번 사건은 주택법상 매도청구 소송을 당한 토지소유자라 하더라도 사업주체의 절차적 요건과 감정평가액을 면밀히 검토하고, 법원 감정 및 협의 절차를 적극적으로 활용한다면 자신의 부동산에 대한 정당한 재산적 가치를 인정받을 수 있음을 보여주는 성공사례입니다.