승소 | 경매받은 부동산의 임차인 보증금 반환 청구, 전부 승소로 막아낸 사례

의뢰인은 경매를 통해 아파트의 소유권을 취득했습니다. 그리고 어느 날 수억 원의 보증금을 반환하라는 소송을 당하였습니다. 알고 봤더니, 해당 아파트의 과거 소유주와 임대차계약을 체결했던 임차인이 의뢰인에게 보증금반환청구 소송을 제기했던 것입니다.
 

[민법]

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

[주택임대차보호법]

제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
 

임대차계약 후 임차인이 살고 있던 아파트의 소유주가 바뀐 경우, 이미 지급한 보증금을 새로운 소유주로부터 돌려받을 수 있을까요? 정답은 ‘그렇다’입니다. 우리 법은 임차주택을 양수한 사람의 보증금 반환의무를 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항 참조).

 

하지만 이 사건은 일반적인 상황과 달랐습니다. 의뢰인이 경매로 아파트의 소유권을 취득할 당시 해당 아파트에 아무도 살고 있지 않았고, 의뢰인으로서는 임차인이 존재한다는 점을 알 수 없었기 때문입니다. 임차인의 존재를 예상할 수 없었던 의뢰인에게 보증금 반환의무를 부담하게 하는 것은 너무 가혹한 일입니다.

 

본 변호인은 이 사건 사실관계에 비추어 의뢰인이 보증금을 반환하지 않아도 된다는 점을 주장하며 관련 법규 및 판례의 입장을 정리하였습니다. 한 가지 예시를 들자면, 임차주택의 양수인에게 보증금 반환의무가 승계되기 위해서는 임차인의 직접점유 및 주민등록 요건이 충족되거나 임차인의 간접점유 및 전차인의 주민등록 요건이 충족되어야 한다는 법리가 있습니다. 이 사건의 경우 해당 요건이 충족되지 않았고, 그밖에 다른 요건에 관하여도 충족되지 않는다고 볼 만한 증거들이 있었기에 본 변호인은 해당 증거를 정리하여 제출하였습니다.
 

원고 청구 기각, 즉 의뢰인은 전부 승소 판결을 받았습니다.
 

임대인의 지위 승계 및 보증금 반환에 관한 문제는 법리적으로 다툼이 치열하고, 사실관계에 따라 주장해야 할 법리도 다르기 때문에 법률 전문가의 도움을 받아야 할 필요가 더욱 큽니다. 의뢰인은 법승의 조력을 통해 억울한 책임에서 벗어나고 예상하지 못했던 수억 원의 손해를 면하실 수 있었습니다.