전세사기피해자결정 | 경매가 시작되기 전에 전세사기피해자로 인정받은 이유

의뢰인은 몇 해 전 수도권의 한 다세대주택을 전세로 얻었습니다. 처음 맺는 전세계약이었고, 임대인은 개인이 아닌 법인이었습니다. 계약 당시 등기부에는 선순위 근저당권이 없어 겉으로는 별다른 문제가 없어 보였고, 의뢰인은 1억 원이 넘는 보증금을 모두 치르고 입주해 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 

 

그런데 입주한 지 얼마 지나지 않아 등기부에 보증기관의 거액 가압류가 올라왔고, 그 뒤에는 세금 체납을 이유로 한 세무서의 압류까지 더해졌습니다. 나중에 확인해 보니 의뢰인이 낸 보증금은 임대인이 그 집을 사들인 값보다 더 큰 금액이었습니다.

계약이 한 차례 묵시적으로 연장된 뒤 만기가 다가오자 의뢰인은 임대인에게 보증금 반환을 준비해 달라고 요청했습니다. 돌아온 답은 돌려줄 수 없다는 말뿐이었고, 임대인은 오히려 '피해자 등록은 했느냐'고 물어 왔습니다. 전세보증보험에도 가입해 두지 않았던 의뢰인은 보증금을 어떻게 지켜야 할지 막막한 상태에서 법무법인 법승을 찾아왔습니다.

 

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 '전세사기특별법') 제3조 제1항은 전세사기피해자로 결정받기 위한 네 가지 요건을 정하고 있습니다. 

 

첫째, 주택을 인도받아 전입신고를 하고 확정일자를 갖추어야 합니다. 

 

둘째, 보증금이 5억 원 이하여야 합니다. 

 

셋째, 임대인의 파산·회생, 임차주택의 경매·공매 개시, 임차인의 집행권원 확보 등으로 두 명 이상의 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상되어야 하는데, 세금 체납으로 주택이 압류된 경우도 경매·공매 개시에 포함됩니다. 

 

넷째, 임대인에 대한 수사 개시, 임대인의 기망, 보증금을 돌려줄 능력 없이 여러 주택을 사들여 임대한 사정 등 임대인이 보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다. 

 

이 요건을 갖춘 임차인은 같은 법 제12조에 따라 결정을 신청하고, 제14조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 전세사기피해자로 결정합니다(같은 법 제2조 제3호).

 

담당 변호사는 먼저 등기부와 계약서, 임대차 신고필증을 놓고 이 집의 권리관계를 처음부터 다시 살폈습니다. 선순위 근저당권이 없어 의뢰인이 첫 번째 순위의 임차인이라는 점은 분명했지만, 문제는 순위가 아니라 집값이었습니다. 임대인은 이 집을 세입자 보증금보다 낮은 값에 사들였습니다. 

 

보증금이 집값을 넘어서는 구조여서, 경매로 넘어가더라도 보증금을 전부 돌려받기 어려운 물건이었습니다. 여기에 보증기관이 임대인을 상대로 거액의 가압류를 해 둔 점은 임대인이 다른 세입자들의 보증금도 돌려주지 못하고 있음을 짐작하게 했고, 세무서의 압류는 임대인의 세금 체납 사실을 그대로 보여주었습니다. 

 

변호사는 이 사정들이 전세사기특별법이 요구하는 요건에 각각 어떻게 대응되는지를 정리했습니다.

전세사기피해자 결정 신청은 서류를 갖추어 내는 것만으로 끝나지 않습니다. 

 

네 가지 요건 하나하나를 자료로 입증해야 하고, 특히 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 만한 사정을 설득력 있게 보여주어야 합니다. 변호사는 전입신고와 확정일자로 첫 번째 요건을, 보증금 액수로 두 번째 요건을 확인한 뒤, 아직 경매가 시작되지 않은 상황에서 세금 체납에 따른 압류가 세 번째 요건이 말하는 경매·공매 개시에 해당하고 보증기관의 거액 가압류가 여러 임차인에게 피해가 미치고 있음을 뒷받침한다는 점을 짚었습니다. 네 번째 요건에 대해서는 매수가보다 높은 보증금, 보증기관의 가압류, 그리고 돌려줄 수 없다는 말만 되풀이하며 피해자 등록 여부를 묻던 임대인의 태도를 시간 순서대로 엮어 피해사실 진술서를 작성했습니다. 한국의 전세 제도와 법률 용어에 익숙하지 않은 의뢰인을 대신해 계약 경위부터 임대인과 주고받은 연락까지 진술서의 문항마다 사실관계를 정리해 담았습니다.

결정 신청과 함께 보증금을 실제로 지키기 위한 절차도 같이 진행했습니다. 계약이 다시 연장되지 않도록 임대인에게 갱신 거절과 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈고, 계약이 끝난 뒤 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 법원에 임차권등기명령을 신청했습니다. 

 

아울러 보증금반환청구 소송을 제기해 임대인의 다른 재산에도 집행할 수 있는 근거를 마련하는 절차를 밟았습니다. 전세사기피해자 결정은 지원을 받기 위한 출발점이지 보증금이 돌아오는 것을 뜻하지는 않기 때문에, 특별법상 절차와 민사 절차를 나란히 놓고 순서를 잡는 것이 중요했습니다.
 

국토교통부는 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 의뢰인을 전세사기특별법 제2조 제3호의 전세사기피해자로 결정했습니다. 신청 후 약 두 달 만에 나온 결정이고, 지원 범위가 가장 넓은 유형의 결정입니다. 이로써 의뢰인은 경·공매 유예·정지 신청, 우선매수권 행사 또는 공공임대주택 입주, 저리 대출과 대환, 긴급 주거지원, 법률지원 등 특별법이 정한 지원을 받을 수 있게 되었습니다. 
 

전세사기피해자로 인정받으려면 경매가 시작되었거나 임대인이 수사를 받고 있어야 한다고 생각하는 분들이 많습니다. 그러나 전세사기특별법은 세금 체납에 따른 압류도 경매·공매 개시에 준하는 사정으로 보고 있고, 임대인이 사들인 값보다 높은 보증금을 받은 구조나 반환 요구에 대한 임대인의 태도 역시 보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 만한 사정이 될 수 있습니다. 이 사건은 경매 개시나 집행권원 없이도 등기부에 드러난 압류와 가압류, 매수가와 보증금의 차이, 임대인과 주고받은 연락을 요건에 맞게 정리하면 피해자 결정을 받을 수 있다는 점을 보여줍니다. 등기부를 어떻게 읽고 어떤 사정을 어느 요건에 대응시키는지가 결정의 방향을 가릅니다.

또 하나, 이 사건의 의뢰인은 한국에서 처음 전세계약을 맺은 외국인이었습니다. 시세를 알아볼 방법도, 계약서에 적힌 법률 용어를 따져 볼 여유도 없이 계약을 맺었지만, 특별법의 보호는 국적을 가리지 않습니다. 다만 피해자 결정은 보증금을 돌려받기 위한 여러 절차의 출발점일 뿐입니다. 결정을 받은 뒤 지원을 신청할 수 있는 기간이 정해져 있고, 이사를 하기 전에 임차권등기를 마쳐야 하며, 보증금을 실제로 회수하려면 소송과 집행 절차를 따로 밟아야 합니다. 어느 절차를 언제 밟을지 순서를 잡는 일이 보증금을 지키는 데 결정 그 자체만큼 중요합니다.