빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행규칙 일부개정령 (국토교통부령 제1565호)

1. 전략적 키 포인트 (The Core)
대분류: 행정 / 부동산·도시정비 / 금융

규제 성격: 구조 변경 + 부분 완화
핵심 요약: 가로주택정비사업의 ‘구역 인정 범위’를 확장하고, 소규모정비사업 임대주택의 분양가 산정에 건축비 가산항목을 명확히 허용한 규칙 개정입니다.

이번 개정은 두 축으로 구성되어 있습니다.

가로구역 인정 요건 완화

시행일: 2026.2.27

Temporal Delta Mapping
기존 대비 변경점 (Delta)

① 가로구역 요건
종전: 도로·예정도로 및 기반시설로 “둘러싸인 일단의 지역”
개정: “설치가 예정된 기반시설”로 일부 둘러싸인 경우까지 확대
→ “예정기반시설”이라는 개념이 제도권 안으로 공식 편입되었습니다.

② 분양가 산정 구조
시행령 개정에 맞추어, 구조적 특성·복리시설 등 추가비용을 가산 가능하도록 명확화

입법 기조의 변화
시장 자율성 확대 + 사업성 보완

소규모 정비사업의 ‘실행 가능성’을 높이는 방향입니다.

2. 법령 연결 지도 및 브릿지 해설 (Connectivity & Bridge)
Connectivity

상위 법령 흐름

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
→ 시행령(대통령령 제36120호)
→ 이번 시행규칙 개정

시행령에서 “가산 비용 허용”이라는 틀을 만들고, 
시행규칙에서 구체적 비용 범위를 

「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3로 연결한 구조입니다.

집합·위상 관계

도시계획법 체계: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

정비사업 체계: 빈집 및 소규모주택정비 특례법은 도시 및 주거 환경 기본법의 특례를 구성
다만, 농어촌정비법에 대해서는 빈집 및 소규모주택정비 특례법이 특례를 구성하지 아니함
-> 도시지역에서의 빈집 및 소규모 주택정비 사업에 적용되는 형식
 

분양가 체계: 분양가격 산정 규칙
이 세 법체계가 도시계획 → 사업 인허가 → 분양가 규제로 수직적 위계를 형성합니다.

Bridge Concepts (비즈니스 해설)

① 예정기반시설
= 아직 설치되지 않았지만, 도시관리계획상 ‘설치가 확정 예정’인 도로·공원 등입니다.
비즈니스 의미: “미래 인프라”를 전제로 현재 사업을 설계할 수 있게 된 것입니다.
즉, ‘확정 인프라’가 아니라 ‘계획 인프라’까지 사업성 평가에 반영할 수 있게 되었습니다.

② 가로주택정비사업
대규모 재개발과 달리, 소규모 블록 단위로 빠르게 추진하는 도시정비 방식입니다.
이번 개정은 “막혀 있던 소규모 블록의 사업성 벽”을 낮추는 조치입니다.

③ 가산비용
구조 특성, 특화 설계, 복리시설 등으로 발생하는 추가 건축비입니다.
→ 분양가 산정 시 일부 반영 가능. 이는 곧 수익성 방어 장치입니다.

3. 불이익 및 리스크 정밀 진단 (Disadvantage & Risk Audit)
[Critical] 직접적 불이익

가산비용 인정은 “허용”이지 “자동 승인”이 아닙니다.
분양가 심사 과정에서 행정청의 재량 판단이 개입합니다.
과도한 가산 산정 시 → 분양가 인하 명령, 시정 요구, 사업 지연 리스크 존재.

소급 적용 규정은 명시되어 있지 않으며, 2026.2.27. 이후 적용입니다 .

[Strategic] 잠재적 리스크

예정기반시설이 취소·변경될 경우
→ 가로구역 인정 근거 붕괴 가능성

도시관리계획 입안 단계에서 좌초 시
→ 사업계획 전면 수정

분양가 산정 기준이 지역별로 상이하게 운영될 가능성

[Defense] 가장 손해를 볼 주체

기존 대규모 정비사업 조합
→ 소규모 정비가 활성화되면, 입지 경쟁이 심화됩니다.

인근 비정비 구역 토지주
→ 개발 기대감으로 가격 변동성 확대.

4. 투자 유치 및 사업화 핵심 질문 (Investment & GTM Audit)
Investor’s Question

“이 규제 완화가 사업 IRR(내부수익률)을 구조적으로 개선하는가?”
핵심은 두 가지입니다.

Commercialization Question
 

“오늘 무엇을 해야 하는가?”

즉, 행정계획 단계부터 참여해야 합니다.

Scenario Stress Test
Best Case (기회 극대화)

예정기반시설 확정
가산비용 최대 범위 인정
소규모 정비 신속 인허가
→ 자금 회수 기간 단축
→ 중소 디벨로퍼 진입 확대
→ 지역 단위 미니 재생 붐 형성

Worst Case (리스크 방어)
도시계획 변경

분양가 가산비용 대폭 축소
인허가 지연
→ 금융비용 증가
→ PF 리파이낸싱 필요
→ 사업 중단 및 소송 가능성

5. 법무법인 법승의 솔루션 및 대응 전략
전략적 제언

이 사안은 단순 부동산 문제가 아닙니다.
행정법·도시계획·분양가 규제가 결합된 복합 구조입니다.

Q1. 예정기반시설을 근거로 가로구역 요건을 맞출 경우 

도시관리계획이 도중에 변경되거나 취소되면 사업권은 어떻게 보호받나요?

이 부분이 이번 개정의 가장 예리한 리스크 지점입니다. 예정기반시설은 확정된 인프라가 아니기 때문에 계획 입안 단계에서 좌초될 경우 사업 구역 인정 근거 자체가 사라질 위험이 있습니다. 

따라서 사업 추진 전 해당 기반시설 계획의 확정 가능성과 지자체의 추진 의지를 행정법적으로 정밀 진단해야 하며 계획 변경 시에 대비한 대안 구역 설계를 인허가 전략에 반드시 포함시켜야 합니다.
 

Q2. 임대주택 공급가액에 가산비용을 반영할 수 있게 되었는데

이것이 실질적인 사업 수익성 개선에 얼마나 기여할까요?

가산비용 명문화는 고급화 전략과 수익성 방어를 동시에 가능하게 하는 장치입니다. 기존에는 소규모 정비사업에서 구조적 특화나 고급 복리시설을 지어도 분양가에 반영하기 어려워 사업성이 떨어졌으나 이제는 공동주택 분양가 산정 규칙상의 가산 항목을 공식적으로 인정받게 되었습니다. 

이는 분양가 상한제 환경에서도 실질적인 분양가를 상향 조정할 수 있는 통로가 열린 것이므로 설계 단계부터 가산비용 인정을 극대화할 수 있는 건축 계획을 수립하는 것이 수익성 개선의 핵심입니다.
 

Q3. 2026년 시행 전까지 중소 디벨로퍼나 건설사가 

지금 즉시 준비해야 할 전략적 행동은 무엇인가요?

입지 선점과 행정계획 모니터링입니다. 2026년 2월 시행 시점에 맞춰 사업을 본 궤도에 올리려면 지금부터 기반시설 예정지에 접한 미개발 블록을 선별하여 부지 확보 전략을 세워야 합니다. 

특히 지자체의 도시관리계획 도서를 확보하여 예정기반시설의 배치와 사업 추진 시계열을 분석하고 가산비용 산정을 위한 정밀 시뮬레이션을 통해 사업성 골든타임을 도출해야 합니다.

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