사회초년생 및 일반 시민을 위한 전세·전세사기 Q&A 교육자료

사회초년생 및 일반 시민을 위한 전세·전세사기 Q&A 교육자료입니다.
가능하면 차분히 여러 번 읽어 보셔도 좋습니다.

1. 전세와 전세사기, 기본부터

Q1. 한국에서 말하는 “전세”가 뭐예요?

전세는 집값의 상당 부분을 한 번에 집주인에게 맡기고(보증금),
그 대신 매달 월세를 거의 안 내고 사는 제도입니다.
예: 집값이 2억 원인데 전세보증금 1억 6,000만 원을 한 번에 맡기고, 2년간 월세 거의 없이 사는 구조입니다. 계약 기간이 끝나면 집주인이 전세보증금을 그대로 돌려줘야 합니다. 그래서 전세보증금은 집 한 채 값과 비슷한 돈이 걸린, 아주 큰 거래라고 보시면 됩니다.

Q2. “전세사기”는 정확히 어떤 범죄인가요?

전세사기는 한마디로, “보증금을 돌려줄 생각도 능력도 없으면서, 괜찮은 집인 것처럼 속여 계약을 맺고 돈을 가져가는 범죄” 입니다.

대표적인 방식은:

2. 실제 사례로 보는 전세사기 구조

Q3. 부산에서 350억 원대 전세사기가 있었다는데, 어떤 사건이었나요?

장소: 부산 수영구·남구 (대학가 + 전세 수요 많은 지역)

내용: 30대 남성이 자기 돈(자본) 하나도 없이, 오피스텔 320여 채를 ‘갭 투자’ 형식으로 가지고 있는 것처럼 꾸밉니다.

공인중개사, 중개보조인 등 21명이 조직적으로 가담합니다. “안전하다”, “보증보험도 있으니 걱정 없다”는 식으로 속여 300명 넘는 세입자의 전세보증금, 약 350억 원을 편취합니다.

실질 소유주는 본인 이름을 쓰지 않고 바지사장(명의만 빌린 사람)을 앞세웁니다. 주택도시보증공사(HUG)까지 엄청난 보증사고 부담을 지게 됩니다. 이 사건은 “무자본 갭투자 + 조직적 전세사기”의 전형적인 형태입니다.

Q4. 이런 전세사기는 어떤 사람들을 주로 노리나요?

분석해 보면, 전세사기 피해자는 다음과 같은 특징이 많습니다.
 

지역 : 피해자의 60.3%가 수도권(서울·경기·인천)에 집중
나이 : 40세 미만, 특히 20·30대 청년층이 약 75.7%
상황 : “전세로 시작해서, 나중에 더 큰 집으로 가야지”라는 ‘주거 사다리(더 좋은 집으로 단계적으로 올라간다는 생각)’를 가지고 있음.

부동산 경험이 부족하고, “월세만 내면 돈을 모을 수 없다”는 불안감이 큼.

경제·정보 격차 집값, 세금, 경매, 보증보험 제도에 대해 잘 모르는 상태라 위험을 제대로 판단하지 못합니다.

탈북자 분들도 한국 제도에 익숙하지 않기 때문에 이와 비슷한 취약성을 가질 수 있습니다. 그래서 교육이 더 중요합니다.

3. 높은 전세가율(매매가랑 비슷한 전세금), 사기인가?

Q5. 전세금이 집값이랑 거의 비슷하면, 그것만으로 사기인가요?

단순히 전세가율(전세금 / 집값)이 높다는 사실만으로
바로 형법상 사기죄가 되는 것은 아닙니다.

사기죄(형법 제347조)가 되려면:

기망(속인 행위)
“보증금 돌려줄 수 있다”고 거짓말을 한 것

고의
애초에 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 없음에도
있는 것처럼 속인 경우

그로 인한 재산상 피해(보증금 손실)가 입증되어야 합니다.

Q6. 그럼에도 ‘깡통전세’는 왜 위험하다고 하나요?

‘깡통전세’란:
집값(매매가)에 비해 전세보증금이 80~90% 이상인 집을 말합니다.

이런 경우:
집값이 조금만 떨어져도

집주인에게 다른 빚(세금, 대출)이 많으면
새 세입자가 같은 조건으로 안 들어오면
보증금 반환이 구조적으로 불가능해질 가능성이 매우 높습니다.

그래서 법원·검찰에서도,
“보증금을 돌려줄 수 없게 만들면서도, 전세를 계속 돌린다면
최소한 ‘미필적 고의’(그런 결과가 발생할 것을 알면서도 방치한 상태)의
전세사기라고 볼 수 있다”는 판단을 할 여지가 큽니다.

Q7. 공인중개사가 높은 수수료를 이상하게 많이 받는다면?

법에서 정한 법정 수수료보다 훨씬 많은 돈을
집주인·사기 조직에게서 나눠 받는 구조라면,

중개사가 집값·전세금·위험성에 대해 알고도 조직적으로 거짓말을 한 것으로 인정될 수 있습니다.

이 경우 중개사도 사기 공범이 될 수 있습니다.

4. 근저당 “곧 말소됩니다”라고 했는데 거짓이면?

Q8. 중개사가 “근저당(집 담보 대출)이 곧 지워질 거다”라고 해서 믿고 계약했는데, 사실이 아니면 어떻게 되나요?

이것은 계약의 중요한 부분에 대한 거짓말(기망) 또는
중요한 사항에 대한 착오(잘못 알게 만든 상황)에 해당합니다.

그래서 민법상 계약 취소 사유가 될 수 있습니다.
공인중개사법 위반이 될 수도 있습니다.

하지만 계약을 취소했다고 해서, 자동으로 보증금이 돌아오는 것은 아닙니다.
실제로는 형사고소·민사소송을 같이 준비해야 하는 경우가 많습니다.

Q9. 공인중개사는 어떤 의무를 가지고 있나요?

(공인중개사법 제25조 핵심)
공인중개사는 중개를 할 때:
집의 권리관계(근저당, 압류 등)

법령상 거래나 이용 제한
그 밖에 대통령령으로 정한 중요한 사항
을 확인한 뒤,

세입자에게 정확하게 설명하고, 그 근거자료(등기부등본, 토지대장 등)를 보여줘야 합니다.
그래서, “근저당이 곧 말소된다”고 하면서

실제로는 말소되지 않거나, 말소 약속이 지켜지지 않았다면,

중개사는 설명의무 위반 + 불법행위 책임을 질 수 있습니다. 이 경우 손해배상 청구도 가능합니다.

Q10. 전세 계약할 때 근저당이 있으면 어떻게 해야 안전한가요?

가능한 한 다음과 같이 해야 합니다. 근저당(집 담보 대출)이 남아 있으면

그 금액을 고려해 전세보증금을 줄이거나 근저당 말소를 실제로 확인한 뒤에 잔금을 줍니다.
 

잔금 지급 시점, 이상적으로는 “근저당 말소 등기와 동시에 잔금 지급(동시이행)”을 원칙으로 합니다.
절대 하면 안 되는 것

“곧 지워질 거다”라는 말만 믿고 보증금 전액을 먼저 다 주는 것입니다.

5. 전입신고, 확정일자, 대항력, 우선변제권

Q11. 전입신고가 뭐예요?

전입신고는 “내가 이 집으로 실제로 이사 왔다”는 사실을
주민센터(동사무소)에 신고하는 행정 절차입니다.

전입신고 + 실제 거주를 해야,
나중에 집주인이 바뀌어도 “이 집에 살 권리(대항력)”가 생기는 기초가 됩니다.

Q12. 확정일자는 뭐예요?

확정일자는 전세계약서를 들고
주민센터나 법원 등에서 도장을 받아
“이 계약이 언제 체결된 것인지”를 국가가 공식적으로 인정해주는 제도입니다.

이 날짜가 있어야, 경매에서 내 순서를 주장하는 기준이 됩니다.

Q13. “대항력”과 “우선변제권”은 어떻게 다른가요?

대항력, 집주인이 바뀌거나, 집이 경매로 넘어가더라도
“나는 이 집에 계속 살 권리가 있다”고 주장할 수 있는 힘입니다.

조건: 실제 거주 + 전입신고 / 우선변제권

집이 경매로 팔릴 때, 낙찰대금에서 다른 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 순서를 인정받는 권리입니다.

조건: 실제 거주 + 전입신고 + 확정일자

Q14. 전입신고·확정일자를 다 받아도, 왜 보증금을 전부 못 받을 수도 있나요?

이유는 간단합니다.

“나보다 앞선 순서의 채권(선순위 권리)와 세금이 먼저 가져가고,
남은 돈이 너무 적으면 내 차례가 와도 받을 돈이 부족해지기 때문”입니다.
 

경매 시 배당 순서는 대략:당해세(그 집에 매긴 세금: 재산세, 종부세 등 체납분)

선순위 근저당(은행 담보 대출 등), 그 밖의 선순위 권리들

그 다음이 나의 우선변제권을 가진 임차인 순서

집이 1억 7,000만 원짜리인데
재산세·근저당·다른 채권이 너무 많고,
경매 낙찰가가 1억 4,000만 원 정도밖에 안 나오면,
내가 받을 몫은 당연히 줄어듭니다.
그래서 계약 전에 꼭 확인해야 할 것이:
등기부등본의 갑구(소유권 + 가압류·압류)

등기부등본의 을구(근저당 등 담보권) 입니다.

6. 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다면?

Q15. 내가 살고 있는 집에 경매가 시작되면, 제일 먼저 뭘 해야 하나요?

반드시 “배당요구”를 해야 합니다.

집이 경매로 팔려 나온 낙찰대금 중 “내가 받을 몫을 신청하는 절차”입니다.

법원에서 정한 “배당요구 종기일”까지 신청하지 않으면, 배당 순서에서 빠져버립니다.

가능하면 계속 거주를 유지해야 합니다.

중간에 나가버리면, 대항력이 사라지고, 우선변제권도 잃을 수 있습니다.

Q16. 계속 살 수 없어서 이사를 가야 한다면 어떻게 해야 하나요?

이때 필요한 것이 “임차권등기”입니다.
 

임차권등기란?
“나는 이 집에 살던 세입자였고,
아직 못 받은 보증금을 받을 권리가 있다”는 사실을
등기부에 적어 넣는 절차입니다.

목적:
실제로는 집을 비워서 이사 가더라도,
권리(대항력·우선변제권)를 이어가기 위한 장치입니다.

7. 가짜 임대인과의 계약(무권대리)

Q17. 알고 보니 내가 계약한 임대인이 “가짜 임대인(명의만 빌린 사람)”이면 어떻게 되나요?

이 경우가 가장 위험한 유형입니다.
법적으로는 “무권대리”에 해당할 가능성이 큽니다.
(대리권이 없는 사람이 마음대로 남의 집을 빌려준 것)

진짜 소유자(집주인)가 나중에 이 계약을 인정(추인)하지 않으면,

나는 소유자에게 임차권(세입자 권리)을 주장할 수 없습니다.

불법으로 점유하고 있는 사람이 되어 쫓겨날 수도 있습니다.

보증금은 집이 아니라 사기꾼 개인에게 준 돈이 되어 버려,
집을 통해 회수하기 어렵고, 사기꾼을 상대로만 돈을 달라고 해야 하는 최악의 상황이 됩니다.

Q18. 이런 경우 보증금은 어떻게 회수할 수 있나요?

형사 고소 사기죄로 가짜 임대인을 고소합니다.

민사 소송(불법행위 손해배상 청구)

사기꾼에게 보증금 반환을 청구합니다.

공인중개사 책임 추궁
중개사가 본인 확인 의무를 제대로 하지 않았다면,
중개사·중개사협회에 대해 공동 불법행위 책임을 물을 수 있습니다.

가압류 등 보전처분
사기꾼이 돈과 재산을 숨기기 전에
가압류(재산을 먼저 묶어 두는 것)를 해두는 것이
피해 회복의 핵심입니다.

8. 전세 계약 전, 임대인 본인 확인 방법

Q19. 전세 계약할 때 임대인(집주인) 본인 확인은 어느 정도로 해야 하나요?

가능한 한 “교차 검증"을 해야 합니다.
 

질문 많이 하기
중개사·임대인에게 집에 관해 이것저것 물어보세요.
실제로 집을 산 과정, 세금, 대출, 집 상태 등 이야기 속에서
진짜 소유자인지, 명의만 빌린 사람인지 티가 나는 경우가 많습니다.

대화를 회피하면 의심
집 이야기를 피하거나, 확인 요청에 화를 내거나,
“그냥 믿고 하세요”라고만 하면
위험 신호로 보셔야 합니다.

신분증 확인
신분증이 디지털로 온다면
ARS 1382나
정부24(www.gov.kr) 앱으로 진위 여부를 확인합니다.

대리인이 나왔다면
위임장 + 인감증명서를 반드시 확인합니다.
가족이라고 하면 가족관계증명서도 요구합니다.
가능하면 실제 소유자와 직접 통화해서
스피커폰으로 계약 의사를 녹음해 두는 것이 좋습니다.

보증금 입금 계좌
반드시 소유자(임대인) 명의 계좌로만 입금합니다.
제3자 계좌, 법인도 아닌 이상한 계좌로 보내라는 요구는
절대 응하면 안 됩니다.

9. 전세 보증보험(HUG)에 가입했으면 완전히 안전한가?

Q20. 전세 보증보험에 가입하면, 이제 보증금은 무조건 돌려받나요?

아닙니다.

전세 보증보험은 강력한 안전장치이지만,
지급 거절·지급 지연 사유가 적지 않습니다.
대표적인 거절 사유는:무단 전출로 대항력 상실

계약 기간 중에 그냥 다른 데로 이사 가버리고,
적절한 조치(임차권등기 등)를 하지 않으면
대항력을 잃고, 보험금 지급을 거절당할 수 있습니다.

보증금을 제3자에게 넘긴 경우
보증금을 다른 사람에게 양도하면
보험 약관상 보장이 안 될 수 있습니다.

묵시적 갱신(말 없이 자동 연장)
전세 계약 종료 6개월~2개월 전에
임대인에게 “계약을 끝내겠다”고 통보하지 않으면
법적으로 계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)될 수 있고,
이 경우 보증보험이 제대로 작동하지 않을 수 있습니다.

계약서 허위 작성
중개사·임대인이 요구했다고 해서
계약 내용을 거짓으로 적으면
나중에는 전세사기의 공범처럼 취급되거나,
보험금 지급 거절 사유가 될 수 있습니다.

10. 전세사기 처벌 수준

Q21. 전세사기는 정말 ‘솜방망이 처벌’인가요?

과거에는:
피해자 수가 많고, 금액이 커도
사기죄(형법)의 최고형 10년을 기준으로,
여러 피해를 하나로 묶어서 처벌하는 방식 때문에
“너무 가볍다”는 비판이 많았습니다.

하지만 최근에는:
특정경제범죄가중처벌법(특경법)을 적용해서
사기 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만이면 3년 이상 유기징역
50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상 징역
으로 가중처벌이 가능합니다.

전세사기를 불특정 다수를 노린 악질 범죄로 보면서

범죄단체조직죄 적용
법정 최고형에 가까운 형량 선고
등, 실제 처벌 수위가 점점 높아지고 있습니다.

법 개정 논의도 계속되고 있어서
앞으로는 전세사기 이득액에 따른 가중 처벌이
더 엄격하게 적용될 가능성이 큽니다.

11. 전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 것 (핵심 체크리스트)

Q22. 탈북자인 제가, 전세 계약 전 “이것만은 꼭” 확인해야 할 것들은 무엇인가요?

다음 다섯 가지는 무조건 기억하시면 좋습니다.

귀찮아하지 말고, 발품을 팔 것

인터넷 사진, 광고만 보고
한 군데 중개사무소랑만 거래하지 마세요.

직접 동네에 가서 여러 중개사무소를 돌아다니며
“비슷한 집의 전세 시세가 얼마인지” 확인하십시오.

등기부등본을 직접 확인할 것

갑구: 소유자, 가압류, 압류, 소송 관련 표시
을구: 근저당권(대출 담보), 전세권 등
발급 날짜·시간이 지금 기준으로 최신인지 반드시 보세요.

가압류·압류·선순위 근저당이 정리되지 않았다면
계약하지 않거나, 보증금을 낮추는 방향으로 조정해야 합니다.

임대인(소유자)와 직접 확인할 것

가능한 한 직접 얼굴을 보고 계약하세요.
얼굴을 못 보게 하고, 계속 피하면 위험 신호입니다.
신분증을 받고, 정부24·ARS 1382로 진위 확인을 해 보세요.

임대인과 계약자가 다르면 최대한 피할 것

대리인이 나왔으면
위임장, 인감증명서, 가족관계증명서 등을 요구하세요.
그래도 찝찝하면 아예 계약하지 않는 것이 안전합니다.

보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로만 송금할 것

다른 사람 계좌, 법인이 아닌 이상한 이름,
개인 명의인데 누구인지 모를 경우 등은
절대 송금하면 안 됩니다.

Q23. 마지막으로, 전세사기를 피하기 위한 한마디 조언이 있다면요?

“전세사기 예방은 작은 의심에서 시작됩니다.”
“귀찮다, 괜찮겠지”라는 생각을 버리셔야 합니다.

한 번 더 묻고, 한 번 더 확인하고, 한 번 더 의심하셔야 합니다.