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<사실관계>
직업군인 A는 사랑하는 아내와 아들들과 함께 거주할 주거가 필요하여 부대 인근 도시 지역의 아파트를 아내와 함께 살펴보았다.
마침 A와 아내는 마음에 드는 아파트를 찾게 되었다. 전학을 올 아들들의 학교와도 가깝고 단지도 작지 않아서 생활 환경이 우수하다고 생각하였다.
이에 A는 집주인인 B와 임대차계약을 체결하기로 하였고 전세금 3억원, 계약기간 2년으로 첫 번째 전세계약을 하고, 주민등록 전입신고와 확정일자도 모두 잘 받았다.
관련해 임대차 당시 집주인 B는 자신이 충청남도 홍성지역에 거주하고 있기 때문에 전방이 가까운 이곳까지 와서 직접 집을 관리하기가 어렵다면서 ‘임대차 주택이 있는 도시’에 살고 있는 ‘본인의 아들 C’에게 이야기하여 놓을테니 임대차 관련된 사항이 있으면 연락을 하면 된다고 하였다.
A는 이러한 집주인 B의 말에 별도의 문자메시지나 통화 녹음을 남겨 놓지는 않은 채 B의 아들인 C의 연락처를 받아 저장해 두었다.
2년이라는 시간은 생각보다 빠르게 흘렀고, 그 사이에 직업군인 A가 거주하고 있는 부대 인근 도시 지역의 아파트 전세보증금 가격이 다소 하락하였다. 그렇지만, 직업군인 A는 현재 임차 주거지에서 이사할 계획이 없었으므로 시세 하락분을 고려하여 살고 있던 아파트의 임대차계약을 연장하기로 마음을 먹었다.
이에 A는 임대차계약 갱신을 위해서 집주인 B의 아들인 C에게 연락을 하였고, C와 긴밀히 의논을 하였다. A와 C는 전세보증금 시세가 하락한 점을 고려해서, 전세보증금을 3억원에서 2억5000만원으로 하향 조정하기로 하였고, C는 보증금 차액 5000만원을 반환 정산하기로 집주인 B 명의의 계약서를 작성하였다.
다만 보증금 반환의 금액 5000만원을 일시에 반환하기 부담스러운 점을 고려해서 A와 C는 1000만원씩 5회 분할하여 지급하기로 하였다.
두 번째 전세계약을 마치고 2000만원의 보증금은 약속대로 반환을 받았는데, 나머지 3000만원은 반환을 받지 못한 상태에서 반환이 지연되기 시작하였다.
A는 미반환 보증금 3000만원을 반환받기 위하여 아들 C에게 연락을 하였으나, 무슨 일이 생겼는지 C와 연락이 전혀 되지 않았다. 걱정이 된 A는 집주인 B에게 두 번째 전세계약 후 발생한 보증금 차액 5000만원에 대한 내용을 전달하며 잔액인 3000만원에 대해 반환을 요청하였다.
그런데 집주인 B는 “그 APT의 실질적인 주인은 아들이니, 아들하고 이야기하라”고 대답하였다. A는 두 번째 전세계약 시 집 주인의 아들인 C가 아버지인 B 명의로 계약서를 작성하였고 위임장도 없는 상태로 진행된 것이 마음에 걸렸다.
<사안 해설>
1. 집주인 B는 첫 번째 임대차계약을 하면서 자신의 아들 C를 자신의 대리인으로 정하여 임대차와 관련된 대리권을 수여한 것으로 볼 수 있다. 따라서 임대차(전세)계약서에 아들 C가 기재되어 있지 않고, B의 C에 대한 전세계약대리권에 대한 위임장이 작성되어 있지 않더라도 A는 집주인 B에 대하여 두 번째 전세계약의 유효한 성립을 주장하여 계약상의 권리를 행사할 수 있게 된다.
2. 한편, 위와 같은 사실을 명확하게 증명하기 위해서 집주인 B가 아들 C와 계약을 체결하라고 하는 답변을 통화로 녹음하였거나 또는 문자, 카카오톡 메시지로 받은 자료가 보존되어 있다면 더욱 쉽게 문제를 해결할 수 있을 것이다.
3. 설사, 그러한 증거가 전혀 없더라도 2000만원 반환을 집주인 B가 직접 하였거나 또는 집주인 B가 일부 금액을 자신의 아들 C의 계좌로 송금하여 다시 아들 C가 A에게 2000만원의 보증금 차액을 지급하였다면, B는 최소한 A와 C의 계약에 대한 대리 행위를 추인한 것이므로 계약이 유효하다고 볼 수 있어, 집주인 B에게 나머지 3000만원에 대해 반환을 청구할 수 있다.
4. 계속 3000만원의 보증금이 반환되지 않는다면, 3000만원을 지급하지 않은 기간 동안 법정이자 상당액을 청구할 수도 있다.
5. 위와 같은 점을 고려하여, 임대차계약 시 등기부상 소유자가 아닌 소유자의 가족 또는 공인중개사와 계약을 체결할 때에는 직접 등기부상 소유자의 연락처를 아는 경우, 직접 연락을 하여 위임관계를 명확하게 하는 것이 바람직하다.
6. 임대차계약을 갱신할 때에도 등기부를 반드시 확인하여 소유자의 변경이 없는지 검토하고, 임대차계약의 작성자가 소유자인지, 또는 대리인인지 분명하게 신분증을 통해 확인하는 것이 원칙이다.
7. 소유자의 자녀, 부모와 같은 특별한 가족관계인 경우에는 위임, 대리관계가 쉽게 인정될 수 있는데, 그와 같은 가족관계도 실제 존재하지 않는 경우가 있을 수 있다. 일례로 부부라 생각하였는데, 실제로는 동거인이었던 경우 등과 같은 상황이 되면, 임대차계약의 성립이 문제가 될 수 있으므로, 가족관계등록증 또는 혼인관계증명서, 주민등록등본 등의 확인 열람이 필요하다는 점도 기억하여야 할 것이다.
출처 : 국방신문