농업인 주택 지었는데 농지법 위반이라고요?

「 이승우 변호사의 사건파일 」

“농업인 주택이라 괜찮은 줄 알았습니다”

농지법 위반이 되는 경우는?

적용 법률: 농지법 및 농지법 시행령(2026년 9월 4일 기준)

“농사를 짓는 사람이 자기 농지에 집을 지은 것인데, 그것도 농지법 위반이 될 수 있습니까?”

“농사를 짓는 사람이 자기 농지에 집을 지은 것인데, 그것도 농지법 위반이 될 수 있습니까?”

농촌에서 주택을 건축하거나 농지를 매입한 분들을 상담하다 보면 충분히 나올 수 있는 질문입니다.

여기에는 하나의 오해가 숨어 있습니다.

‘농업인 주택’이라는 이름이 붙으면 농지법의 규제를 받지 않는다고 생각하는 것입니다.

그러나 농업인 주택은 농지법의 바깥에 있는 주택이 아닙니다. 

오히려 농지법이 일정한 요건을 갖춘 농업인의 주거시설에 대하여 특별한 농지전용 절차를 인정하고 있는 것이라고 이해해야 합니다.

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1.핵심 답변

농업인이라고 해서 자신의 농지에 자유롭게 주택을 건축할 수 있는 것은 아닙니다.

농지법 제35조는 농업인 주택 등을 위한 농지전용신고 제도를 두고 있고, 구체적인 대상과 규모는 농지법 시행령에서 정하고 있습니다.

따라서 ① 실제 농업인 주택의 요건을 갖추었는지, ② 농지전용에 필요한 절차를 적법하게 밟았는지, ③ 신고 당시 제출한 내용이 사실인지, ④ 전용 후 실제 사용상태가 신고 목적과 일치하는지를 차례대로 확인해야 합니다.

특히 경찰 수사가 시작되었다면 현재 집의 모습만 볼 것이 아니라 농지 취득부터 농지전용, 건축, 실제 사용까지 전체 과정을 시간순으로 다시 확인해야 합니다.

2. ‘농업인이 지은 집’과 ‘농업인 주택’은 같은 말이 아니다

가장 먼저 구별해야 할 부분입니다.

일상적인 의미에서는 농사를 짓는 사람이 시골에 지은 집을 모두 ‘농업인 주택’이라고 부를 수도 있습니다.

하지만 농지법에서 말하는 농업인 주택은 법령이 정한 요건을 갖춘 주택을 의미합니다.

농업인 주택으로 인정받기 위해서는 농업·임업·축산업을 영위하는 세대의 요건, 주택을 설치하는 사람, 실제 영농과의 관계, 주택과 부속시설의 규모 및 위치 등 여러 조건을 검토해야 합니다.

농지법 시행령상 농업인 주택은 장기간 독립된 주거생활이 가능한 건축물과 필요한 부속시설을 전제로 하고, 부지의 총면적도 1세대당 660㎡ 이하라는 기준을 두고 있습니다.

따라서 단순히 “나는 농업인이니까 농업인 주택이다”라는 논리만으로 판단해서는 안 됩니다.

3. 농업인 주택도 ‘농지전용’ 문제를 통과해야 한다

논이나 밭으로 사용하던 농지에 주택과 마당을 만들면 그 부분은 더 이상 농작물을 경작하는 농지로 사용되지 않습니다.

바로 여기에서 농지전용 문제가 발생합니다.

농지법 제35조는 농업인 주택 등을 농지전용신고 대상시설로 규정하고 있습니다. 즉 농업인 주택이라는 이유로 농지법이 적용되지 않는 것이 아니라, 법에서 정한 요건과 절차에 따라 농지를 주택부지로 전용할 수 있도록 한 것입니다.

따라서 사건을 검토할 때는 먼저 해당 토지가 농지인지, 어떤 지역에 있는지, 어떠한 농지전용 절차가 적용되는지, 실제 신고가 이루어졌는지를 확인해야 합니다.

건축허가를 받았다는 사실만 확인하고 농지법상 절차까지 당연히 해결되었다고 생각해서는 안 됩니다.

4. 더 위험한 문제는 ‘신고 당시의 사실’이다

형사사건에서는 여기에서 문제가 한 단계 더 깊어집니다.

농업인 주택 요건을 충족시키기 위하여 제출한 자료에 사실과 다른 내용이 있었는지 확인해야 하기 때문입니다.

예를 들어 실제 영농 상황, 세대 구성, 기존 주택 보유 여부, 주택 설치 목적이나 농업경영과의 관계 등에 관한 신고 내용과 실제 사실관계가 다르다면 단순한 행정절차의 문제라고만 볼 수 없는 경우가 생깁니다.

농지법은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지전용허가를 받거나 신고한 사실이 밝혀진 경우 허가취소나 공사중지, 사업계획 변경 등 필요한 조치를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 경찰 조사를 받게 되었다면 가장 먼저 해야 할 일은 “지금 농사를 짓고 있다”는 사실을 강조하는 것이 아닙니다.

당시 어떤 자격과 사실관계를 전제로 어떤 서류를 제출했는지를 확인하는 것입니다.

5. 농업인 주택을 실제로 어떻게 사용했는가?

농지법 사건에서는 신청 당시의 서류와 이후의 현실을 함께 보아야 합니다.

농업인 주택이라고 신고하여 농지를 전용한 뒤 실제로 누가 거주했는지, 농업경영은 어떻게 이루어졌는지, 다른 목적으로 이용하지 않았는지 등을 확인할 필요가 있습니다.

특히 신고 목적과 실제 사용이 달라졌다면 농지법상 용도변경이나 전용 목적 위반 등의 문제가 추가될 수 있습니다.

무허가·무신고 농지전용의 경우에는 형사처벌 문제와 별도로 원상회복명령까지 문제될 수 있습니다.

그래서 농지법 사건은 벌금이 얼마나 나오는지만 계산해서는 안 됩니다.

형사책임 + 행정처분 + 토지의 원상회복 가능성을 함께 검토해야 합니다.

6. 경찰 조사를 받는다면 ‘시간선’을 먼저 만들어야 한다

제가 이런 사건을 검토한다면 먼저 한 장의 시간표를 만들겠습니다.

농지 취득 → 농업경영 시작 → 농업인 주택 계획 → 농지전용 관련 신청·신고 → 건축 → 준공 → 입주 → 실제 농업경영 및 현재 이용상태

그리고 각각의 시점 아래에 당시 제출했던 서류와 실제 사실을 놓아봅니다.

여기에서 중요한 것은 현재의 사실을 가지고 과거의 사실을 억지로 설명하지 않는 것입니다.

현재 농사를 열심히 짓고 있다고 해서 과거의 신고 내용이 당연히 진실이었다는 의미는 아닙니다. 

반대로 현재 농업을 하지 않는다는 이유만으로 과거에도 농업경영 의사가 전혀 없었다고 단정할 수도 없습니다.

수사기관이 확인해야 하는 것은 각 시점에 실제로 어떤 사실이 존재했고, 당사자가 무엇을 알고 어떤 내용으로 행정절차를 밟았는가이기 때문입니다.

농업인 주택으로 경찰 조사를 받는다면 무엇을 준비해야 할까?

먼저 토지 등기자료, 농지취득자격증명 관련 서류, 농지전용 신고·허가 관련 자료, 건축 관련 서류, 농업경영체 관련 자료와 실제 영농자료를 확보해야 합니다.

그 다음 신고 당시의 내용과 실제 사실관계를 하나씩 대조해야 합니다.

그리고 경찰이 무엇을 문제 삼고 있는지 확인한 뒤 진술의 범위를 정해야 합니다.

농업인 주택 사건에서 가장 위험한 대응은 기억이 정확하지 않은 상태에서 경찰의 질문에 따라 그때그때 설명을 만들어 가는 것입니다.

농업인 주택이라는 명칭이 농지법 위반을 막아주는 방패가 되는 것은 아닙니다.

오히려 형사사건이 되었다면 그 명칭을 인정받기 위해 어떤 사실을 신고했고, 그 사실이 당시 실제 상황과 일치했는지부터 살펴봐야 합니다.

농지법 사건의 판단은 완성된 주택에서 시작하는 것이 아닙니다.

그 집이 지어지기 전, 그 농지를 왜 취득했고 어떤 계획으로 전용절차를 밟았는지에서 시작합니다.

모든 기억을 기억하고 사실대로 진술하면, 선처를 받을 수 있다는 순진한 믿음을 버려야 진지한 대응이 시작됩니다.

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